TBS Steuerberatungsgesellschaft

Informationsbrief Immo-News

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Marktlage Immobilien
Die Entwicklung der Auftragssituation im Bau ist aktuell durchwachsen und gegensätzlich.

Positive Signale:
Die Nachfrage nach Wohnraum ist weiterhin hoch, sowohl im privaten als auch im öffentlichen Sektor. Dies stützt die Auftragslage im Hochbau. Die Bundesregierung und die Länder investieren verstärkt in Infrastrukturprojekte wie Straßen, Brücken und Schienen. Dies sorgt für eine gute Auftragslage im Tiefbau.
Die Digitalisierung der Bauwirtschaft schreitet voran, was zu neuen Geschäftsmodellen und Innovationen führt.

Negative Signale:
Die Preise für Baumaterialien wie Holz, Stahl und Beton sind stark gestiegen. Dies kann die Rentabilität von Bauprojekten gefährden.
Außerdem gibt es einen Mangel an Fachkräften in der Bauwirtschaft, was die Umsetzung von Bauprojekten erschwert. Der Krieg in der Ukraine führt zu Unsicherheiten auf den Märkten und kann die Lieferketten für Baumaterialien beeinträchtigen.

Prognose:
Die steigenden Materialkosten und der Fachkräftemangel könnten die Branche belasten. Der Krieg in der Ukraine ist ein zusätzlicher Unsicherheitsfaktor. Doch trotz dieser Herausforderungen wird für das Jahr 2024 ein moderates Wachstum in der Bauwirtschaft erwartet. Die Nachfrage nach Wohnraum und Infrastruktur ist weiterhin hoch und die Bundesregierung investiert verstärkt in öffentliche Bauprojekte.

Die folgenden Trends könnten die Entwicklung der Bauwirtschaft in den nächsten Jahren beeinflussen:
• Nachhaltiges Bauen: Die Nachfrage nach nachhaltigen Baukonzepten und -materialien wird weiter steigen.
• Digitalisierung: Die Digitalisierung der Bauwirtschaft wird weiter voranschreiten und zu neuen Geschäftsmodellen und Innovationen führen.
• Modulares Bauen: Modulares Bauen wird eine immer wichtigere Rolle spielen, da es eine effizientere und nachhaltigere Bauweise ermöglicht.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass die Aussichten für die Bauwirtschaft im Jahr 2024 verhalten positiv sind. Es gibt jedoch einige Herausforderungen, die die Branche bewältigen muss.

Weitere Informationen:
• Statistisches Bundesamt: https://www.destatis.de/DE/Startseite.html
• Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen: https://www.bmwsb.bund.de/
• Zentralverband des Deutschen Baugewerbes: https://www.zdb.de/
Immobilien und Steuern
Werden Anteile an einer Erbengemeinschaft an einen Miterben veräußert und verkauft dieser dann ein zum Nachlass gehörendes Grundstück, wird durch den Veräußerungsvorgang kein einkommensteuerlicher Besteuerungstatbestand ausgelöst. Das hat der BFH mit Urteil vom 26. September 2023 entschieden.
Im Streitfall war der Steuerpflichtige Mitglied einer aus drei Erben bestehenden Erbengemeinschaft. Er kaufte die Anteile der beiden Miterben an der Erbengemeinschaft und veräußerte anschließend die Immobilien. Das Finanzamt besteuerte diesen Verkauf als privates Veräußerungsgeschäft im Sinne des § 23 EStG.
Der BFH ist dem entgegen getreten. Voraussetzung für die Besteuerung sei nämlich, dass das veräußerte Vermögen zuvor auch angeschafft worden sei. Dies sei in Hinblick auf den Kauf von Anteilen an einer Erbengemeinschaft bezüglich des zum Nachlass gehörenden Vermögens nicht der Fall. Mit seiner Entscheidung hat der BFH seine bisherige Rechtsprechung geändert und ist der Auffassung der Finanzverwaltung entgegengetreten.
Quelle: PM BFH IX R 13/22
Die Veräußerung eines abgetrennten unbebauten (Garten-) Grundstücks ist nicht wegen einer Nutzung zu eigenen Wohnzwecken von der Einkommensteuer befreit. Dies hat der Bundesfinanzhof (BFH) (IX R 14/22) entschieden.
Die betroffenen Kläger erwarben ein Grundstück mit einem alten Bauernhofgebäude.
Das Gebäude bewohnten sie selbst. Das Gebäude war von einem fast 4.000 qm großen Grundstück umgeben. Dieses nutzten die Steuerpflichtigen als Garten.
Später teilten sie das Grundstück in zwei Teilflächen. Sie bewohnten weiterhin das Haus auf dem einen Teilstück. Den anderen – unbebauten – Grundstücksteil veräußerten sie. Den durch die Veräußerung entstandenen Gewinn werteten sie als steuerfrei, da sie das Grundstück nach eigener Auffassung weiterhin zu eigenen Wohnzwecken nutzten.
Urteil des BFH: Gemäß § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 des Einkommensteuergesetzes sind Gewinne aus Grundstücksverkäufen grundsätzlich als sogenanntes privates Veräußerungsgeschäft steuerpflichtig, wenn Erwerb und Verkauf des Grundstücks binnen zehn Jahren stattfinden. Eine Ausnahme von der Besteuerung ist nur gegeben, wenn die Immobilie vom Steuerpflichtigen selbst bewohnt wird. Mangels eines auf dem Grundstück befindlichen Gebäudes können unbebaute Grundstücke nicht bewohnt werden. Dies gilt auch, wenn ein vorher als Garten genutzter Grundstücksteil abgetrennt und dann veräußert wird.
Quelle: PM BFH IX R 14/22
Ein Erblasser kann seine zuvor selbst genutzte Wohnimmobilie erbschaftsteuerfrei vererben, wenn das Familienheim vom Ehegatten weitere zehn Jahre lang bewohnt wird. Erben Kinder oder Enkel (verstorbener Kinder), ist darüber hinaus zu beachten, dass die Steuerbefreiung auf eine Wohnfläche von 200 qm begrenzt ist. Das Niedersächsische Finanzgericht (3 K 14/23) hat aktuell zum Umfang der Steuerbefreiung entschieden, dass nur die Grundfläche des mit dem Familienheim bebauten Flurstücks (oder bei größeren Flurstücken eine angemessene Zubehörfläche) nach § 13 Abs. 1 Nr. 4c Erbschaftsteuergesetz von der Erbschaftsteuer befreit ist.
Im Streitfall hatte der Kläger durch Erbschaft sechs Flurstücke erworben. Fünf dieser Flurstücke waren nach § 890 Bürgerliches Gesetzbuch zusammengefasst als ein Grundstück im Grundbuch vereinigt.
Bei der Erbschaftsteuer erfolgt die Bewertung von Grundbesitz grundsätzlich durch das Finanzamt, in dessen Bezirk das entsprechende Grundstück liegt. Die so festgestellten Werte sind dann vom für die Erbschaftsteuer zuständigen Finanzamt als sog. Grundlagenbescheide in den Erbschaftsteuerbescheid zu übernehmen. Über die Steuerbefreiung für ein Familienheim wiederum entscheidet das für die Erbschaftsteuer zuständige Finanzamt. Im Streitfall gab es die Besonderheit, dass das für die Bewertung zuständige Finanzamt drei der fünf im Grundbuch vereinigten Flurstücke in einem Bescheid zusammengefasst und für diese einen Gesamtwert festgestellt hatte.
In der Erläuterung des Bescheides hatte das Bewertungsfinanzamt ausgeführt, dass die Steuerbefreiung für das Familienheim ggf. nur für das eine Flurstück zu gewähren sei, auf dem das Haus steht. So sah es auch das für die Erbschaftsteuer zuständige Finanzamt. Es übernahm in den Erbschaftsteuerbescheid nicht den festgestellten Gesamtwert für die drei Flurstücke und gewährte hierfür die Steuerbefreiung. Stattdessen rechnete es aus dem Gesamtwert den Wert des mit dem Einfamilienhaus bebauten Flurstücks heraus und gewährte nur in dieser Höhe die Steuerbefreiung. Der Kläger begehrte hingegen die Steuerbefreiung für den gesamten vom Bewertungsfinanzamt festgestellten Grundbesitzwert (also für alle drei Flurstücke).
Das Finanzgericht hatte sich hier mit der Frage zu beschäftigen, nach welchen Kriterien das Familienheim zu bewerten ist. Der Bundesfinanzhof hat bereits mit Urteil vom 23. Februar 2021 (II R 29/19) ausgeführt, dass ein Grundstück im Zusammenhang mit § 13 Abs. 1 Nr. 4c Erbschaftsteuergesetz entweder im Sinne des Bürgerlichen Gesetzbuches oder des Bewertungsgesetzes zu verstehen sei. Im Fall des Bundesfinanzhofs kam es auf eine Entscheidung zu dieser Frage jedoch nicht an, sodass diese offenblieb. Betrachtet man das Grundstück im zivilrechtlichen Sinne, so handelt es sich hierbei um einen vermessenen, im Liegenschaftskataster bezeichneten Teil der Erdoberfläche, der im Grundbuch als ein Grundstück eingetragen ist (vgl. Urteil des Bundesgerichtshofs vom 14. Januar 2005 V ZR 139/04). Folgt man dem Bewertungsgesetz - auf das § 12 Abs. 3 Erbschaftsteuergesetz grundsätzlich zur Bewertung von Grundbesitz verweist -, so ist auf die wirtschaftliche Einheit im Sinne von § 2 Abs. 1 Bewertungsgesetz abzustellen.
Die wirtschaftliche Einheit bestimmt sich nach der Verkehrsanschauung. Dabei sind örtliche Gewohnheit, tatsächliche Übung, Zweckbestimmung und wirtschaftliche Zusammengehörigkeit der einzelnen Wirtschaftsgüter zu berücksichtigen sind (vgl. § 2 Abs. 1 Satz 3 und 4 Bewertungsgesetz).
Vorliegend traf das Finanzgericht eine weder-noch-Entscheidung. Weder folgte es der zivilrechtlichen Sichtweise, da das mit dem Haus bebaute Flurstück nicht einzeln, sondern mit vier weiteren Flurstücken vereinigt im Grundbuch eingetragen war. Noch folgte das Gericht der vom Bewertungsfinanzamt vorgenommenen Grundstücksbewertung, die drei Flurstücke umfasste. Das Gericht vertrat vielmehr die Ansicht, dass das Erbschaftsteuerfinanzamt zu Recht nur das tatsächlich mit dem Familienheim bebaute Flurstück von der Steuer befreit hatte. Dies folge aus der primären Anknüpfung des Erbschaftsteuerrechts an das Zivilrecht. Zudem sei es verfassungsrechtlich geboten, die Befreiungsnorm restriktiv auszulegen. Deswegen könne für die Steuerbefreiung nicht auf die wirtschaftliche Einheit im Sinne des Bewertungsrechts abgestellt werden. Stattdessen sei die Befreiung auf eine vorhandene katastermäßig kleinere Grundstücksfläche (und sollte diese nicht gegeben sein, gegebenenfalls auf eine Teilfläche) zu begrenzen. Den Hintergrund der restriktiven Auslegung der Norm sah das Gericht in einer möglichen Doppelbegünstigung naher Familienmitglieder durch hohe Freibeträge einerseits und die Freistellung des Familienheims andererseits. Personen mit „großem“ Familienheim profitieren von der Befreiungsvorschrift nämlich in größerem Maße, als z. B. Personen mit kleiner oder keiner Immobilie, weil die Freibeträge zusätzlich zur Steuerbefreiung des Familienheims gewährt werden.
Wegen der grundsätzlichen Bedeutung der Rechtssache hat das Finanzgericht die Revision zugelassen. Diese wurde vom unterlegenen Kläger auch bereits eingelegt und unter dem Aktenzeichen II R 27/23 geführt. Es bleibt daher abzuwarten, wie sich der Bundesfinanzhof zu dieser Frage positioniert.
Quelle: PM FG Niedersachsen
Eine zu einer Befreiung von der Einkommensteuer führende Selbstnutzung einer Wohnung liegt nicht vor, wenn die Wohnung vor der Veräußerung an die (Schwieger-)Mutter überlassen wurde. Dies hat der Bundesfinanzhof (BFH) entschieden.
Die betroffenen Eheleute überließen eine ihnen gehörende Wohnung an die (Schwieger-)Mutter. Nach deren Ableben veräußerten die Ehegatten die Wohnung und machten für den hieraus erzielten Gewinn eine Steuerbefreiung wegen einer Selbstnutzung geltend.
Dem ist der BFH entgegengetreten. Gemäß § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 des Einkommensteuergesetzes sind Gewinne aus Grundstücksverkäufen grundsätzlich als sogenanntes privates Veräußerungsgeschäft steuerpflichtig, wenn Erwerb und Verkauf der Immobilie binnen zehn Jahren stattfinden. Die gesetzlich vorgesehene Befreiung von der Steuer bei einer Selbstnutzung der Immobilie greift nur dann ein, wenn die Immobilie vom Steuerpflichtigen selbst oder einem unterhaltsberechtigten volljährigen Kind bewohnt wird. Keine Selbstnutzung liegt dagegen vor, wenn eine Wohnung an die (Schwieger-)Mutter überlassen wird.
Quelle: PM BFH - IX R 13/23
Erneuerbare Energien
Über das Klimapaket wird Heizen mit fossilen Energien wie Öl und Gas mit einem CO2-Preis belegt, auch Spritpreise sind davon betroffen. Damit sollen mehr Anreize für energetische Sanierungen und Elektromobilität geschaffen werden. Wie entwickeln sich jetzt Ihre Kosten über den CO2-Preis? Dazu stellt die Verbraucherzentrale NRW einen Rechner und eine umfangreiche Erläuterung bereit. Shortlink zur Verbraucherzentrale NRW: https://www.tinyurl.com/dk2x6zv3
Immobilien und Recht
Der Bundesgerichtshof hat auf der Grundlage des im Jahr 2020 reformierten Wohnungseigentumsrechts über die Voraussetzungen und Grenzen baulicher Veränderungen des Gemeinschaftseigentums entschieden, die von einzelnen Wohnungseigentümern als Maßnahmen zur Barriere-Reduzierung (Errichtung eines Personenaufzugs bzw. Errichtung einer 65 Zentimeter erhöhten Terrasse nebst Zufahrtsrampe) verlangt wurden.
Im aktuellen Verfahren klagten Mitglieder der beklagten Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, weil sie den Bau eines Außenaufzugs im Hinterhaus einer denkmalgeschützten Jugendstilhauses durchsetzen wollten. In der Eigentümerversammlung vom 26. Juli 2021 wurde unter anderem ein Antrag der nicht körperlich behinderten Kläger abgelehnt, ihnen auf eigene Kosten die Errichtung eines Außenaufzugs am Treppenhaus des Hinterhauses als Zugang für Menschen mit Behinderungen zu gestatten. Mit der Beschlussersetzungsklage wollen die Kläger erreichen, dass die Errichtung des Personenaufzugs dem Grunde nach beschlossen ist.
Mit einem Grundlagenbeschluss wird eine verbindliche Regelung über die Errichtung des von den Klägern begehrten Personenaufzuges für das Hinterhaus begründet und die spätere Durchführung legitimiert. Die von den Klägern erstrebte Errichtung eines Personenaufzugs stellt eine angemessene bauliche Veränderung dar, die dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen dient (§ 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG). Die Angemessenheit ist nur ausnahmsweise zu verneinen, wenn mit der Maßnahme Nachteile verbunden sind, die über die Folgen hinausgehen, die typischerweise mit der Durchführung einer privilegierten baulichen Veränderung einhergehen. Eingriffe in die Bausubstanz, übliche Nutzungseinschränkungen des Gemeinschaftseigentums und optische Veränderungen der Anlage etwa aufgrund von Anbauten können die Unangemessenheit daher regelmäßig nicht begründen. Die Kosten der baulichen Veränderung sind für das Bestehen eines Anspruchs nach § 20 Abs. 2 Satz 1 WEG grundsätzlich ohne Bedeutung, da sie gemäß § 21 Abs. 1 Satz 1 WEG von dem verlangenden Wohnungseigentümer zu tragen sind.
Nach dem seit dem 1. Dezember 2020 geltenden Wohnungseigentumsrecht können die Wohnungseigentümer eine bauliche Veränderung grundsätzlich auch dann beschließen, wenn die Beschlussfassung die Zuweisung einer ausschließlichen Nutzungsbefugnis (§ 21 Abs. 1 Satz 2 WEG) an dem dafür vorgesehenen Gemeinschaftseigentum zur Folge hat, wie dies hier hinsichtlich des Aufzugs der Fall ist.
Quelle: PM BGH V ZR 244/22
Ab dem 1. Juli 2024 greifen neue Regeln für Kabelfernsehen in Deutschland. Mieter müssen sich auf folgende Änderungen einstellen:

Wegfall der Umlagefähigkeit von Kabelgebühren
Vermieter dürfen die Kosten für Kabelfernsehen nicht mehr in den Nebenkosten abrechnen. Mieter müssen selbst einen Vertrag mit einem Kabelanbieter abschließen und die Gebühren direkt bezahlen.

Wahlfreiheit beim TV-Empfang
Mieter können frei wählen, ob sie weiterhin Kabelfernsehen, Satellitenfernsehen, IPTV oder Streamingdienste nutzen möchten. Es besteht kein Zwang, einen Kabelanschluss zu behalten.

Möglichkeit zur Kündigung des Sammelvertrags
Mieter haben ein Sonderkündigungsrecht für den bestehenden Sammelvertrag zum 30. Juni 2024. Die Kündigung muss schriftlich beim Vermieter erfolgen.

Neue Preismodelle für Kabelanschlüsse
Kabelanbieter werden voraussichtlich verschiedene Preismodelle für Einzelkunden anbieten. Es ist daher wichtig, Preise zu vergleichen und das beste Angebot für den individuellen Bedarf zu wählen.

Unterstützung durch Mietervereine und Verbraucherzentralen
Mietervereine und Verbraucherzentralen bieten Unterstützung bei Fragen zur Umstellung auf die neuen Regeln. Zusammenfassend bedeutet dies für Mieter:
• Ab Juli 2024 müssen sie selbst für die Kosten von Kabelfernsehen aufkommen.
• Sie haben die freie Wahl, wie sie Fernsehen empfangen möchten.
• Es ist wichtig, sich frühzeitig über die neuen Angebote zu informieren und Preise zu vergleichen.

Weitere Informationen finden Sie auf folgenden Websites:
• Verbraucherzentrale: https://www.tinyurl.com/57ks2h3y
• Mieterbund: https://www.mieterbund.de/

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